今天是2024年8月21日，周三。
2021年7月，一位朋友黃先生找到陳少傑，說他有一個想法，想和少傑探討一下可行性。
黃先生在2012年到2017年之間重倉融創中國賺了很多錢，早就財務自由了；並且黃先生對房地產市場研究頗深。
還記得在2016年時，黃先生如數家珍般給少傑講了他對房地產市場和融創的研究，細緻在融創在各個城市儲備用地的位置、成本、周圍均價等等。
並且黃先生對融創的老闆孫總是十分推崇的，認為孫總之前雖然犯過錯誤，但自從開始做融創之後，對市場、對股東、對客戶都十分厚待，哪怕是被樂視的賈老闆騙了上百億，不也更說明孫總是個厚道人嗎？
而對於二十多年來一直是中國房地產市場的老大和標杆萬科及其管理層，黃先生十分鄙夷，認為王總他們面子和里子都要了，最後對股東卻十分不友好。
後來一段發生的事情，確實印證了黃先生的判斷，包括萬科後面的發展和走勢，都在黃先生的判斷之中。
所以在2021年7月，黃先生找到少傑聊市場的時候，少傑是很樂意洗耳恭聽的。
黃先生此行的目的是想拉著少傑入伙，去募集一隻5個億的基金產品，抄房地產市場的底，那時房地產公司股價腰斬的比比皆是。
黃先生很篤定的告訴少傑，現在很多房地產公司都快要熬不住，房地產行業將進入快速去產能階段，和之前的供給側結構性改革基本類似，最終行業大規模洗牌之後，就只剩下少數贏家存活，然後贏家通吃。
這個判斷陳少傑是同意的，但陳少傑提了一個問題，會不會最後都熬不住？
黃先生告訴少傑，那不會的，房地產行業是最大的行業，到一定程度後，上層肯定會改變政策，出手救市的。
當然黃先生說了很多其他的理由，但主要的大前提就是上述這兩條。
陳少傑一直就沒研究過房地產開發公司，但陳少傑之前接觸過開發商實際業務，對於拿地、蓋房子、再拿地的模式不是很認可，在陳少傑看來，房地產公司並沒有核心競爭力，房地產公司的核心競爭力只有一個，就是獲取低成本資金的能力，只要房地產公司的融資成本低於地產開發收益率，那麼就能賺錢。
但是，房地產公司並不掌握自己的命運，能不能獲取低成本資金，取決於上層。
是故，陳少傑婉拒了黃先生的邀約。
不過黃先生並沒有氣餒，他找了其他朋友一起，募集了一個億的資金，買入了他欣賞的融創和他朋友推薦的另外一家開發商，旭輝。
2021年11月，才建倉不久，市場開始傳出這兩家公司可能債務壓力大，股價開始跳水，很快就跌去了20%，來到了止損線。
黃先生不但對房地產市場研究頗深，對於交易也得心應手，立馬止損出局躲過了暴雷、停牌的災難。
一看民營地產公司不行，那是不是國有地產公司能剩下來的概率更大，於是轉向了兩家市場化程度高的國有企業，綠城和保利。
對於黃先生來說，不僅水平高，運氣也不錯，在他轉向國有地產公司之後，果然沒過多久，市場就開始傳出救市的聲音。他持倉的公司也迎來了一波反彈，藉此機會，他清倉出局。
最終，黃先生將資金還給投資的時候，投資者1塊錢投的，拿回去了1.01，沒有虧。
黃先生至今還很後怕，直言這一把全憑運氣出逃升天，要是沒有那兩次止損和清倉，現在肯定天天挨投資者罵是跑不了，至於何時才能回本？估計只有天知道。
今天，黃先生給我轉了一篇文章，說已經披露2024年中期業績預告或業績快報的72家A股房企，25家房企預計盈利，而47家房企歸母淨利潤預計虧損。
25家盈利，2024上半年歸屬母公司淨利潤共計94.9億元～100.3億元，這其中的75.08億元盈利都來自保利發展。也就是說，除保利發展外，其他24家房企都處於微利狀態，有些僅盈利幾百萬元，距離盈虧線也就一步之遙。
換句話說，整個房地產市場，現在除了保利，一個能打的都沒有。
萬科和金地集團分別預計上半年虧損70億至90億元和30億元至36億元，成為錄得「首虧」的龍頭上市房企。
港股的房地產上市公司也紛紛交出了自己2024年上半年的業績表現。不得不說2024年上半年對於各家房企而言還是幾家歡喜幾家愁。有人盈利有虧損，有人重組成功，有人資不抵債邊緣徘徊。
傳出利好的有「地產扭虧為盈」的中國奧園，雖然是通過消債「盈利」了幾百億，但至少短時間內又獲得了喘息的機會。如果2-3年的時間資產價值有望回歸，那麼老闆又能再站起來了。
雖然都在說融創的豪宅大賣，但今年上半年預計還要巨虧150億左右，全年虧損大家可以去算，不過好在融創的底子還算厚，按照公開披露的數據，2023年底帳面上還有800多億淨資產，應該還能再扛幾年。
遠洋2024年上半年依舊虧損50億左右，雖然相比2023年，虧損幅度已經大幅降低，但2023年遠洋帳上的淨資產只有200億左右。其次，遠洋的美元債還沒有完成消債重組，等消債之後，估計淨資產能多出不少。
暴雷的地產商里，表現不錯的或許就屬寶龍，2024年上半年虧損20億左右，但公司2023年帳面淨資產高達550億，這都得益於其遍布全國的寶龍城，雖然住宅賣不動，但商場還有穩定租金流入，現在現金流對房地產公司來說就是生命。
雅居樂2024年上半年巨虧約90億，日子有點難過，不過雅居樂現在日子難過是因為其堅守信用，不斷變賣資產收回現金，一直堅持到決賽圈，雅居樂2023年底帳面有多少淨資產呢？600億。
多說一句，雅居樂要是一早就學其他開發商躺平，那日子應該會過得不錯。
不過按照現在開發商的虧損節奏，這輪消債重組後，又能緩2-3年，如果那時行業再沒有整體反轉，等待他們的只能是再一輪消債或者破產重整了。
黃先生問陳少傑：看了這些數據，就問你怕不怕？