第378章 顛覆地產行業！
這位老師的話，其實不無道理。
將一半的土地用來做綠化和公共設施。
另一半地皮，則拿來建包括地下室在內的四層別墅。
這樣總建築面積，也能達到土地總面積的兩倍。
容積率也能達到2。
再加上別墅單價高，利潤絕對不比蓋高層差。
同時小區位置偏僻是不爭的事實。
這樣看來，蓋個沒有高層的別墅區，好像是最適合的。
葉辰也覺得有道理。
不過這次新年出遊，葉辰看了歐洲很多國家的民居。
也帶給了葉辰一些啟發。
所以葉辰開口說道：「蓋別墅區的確是一個不錯的選擇。」
「但問題在於，這樣的房子對於我們學院的總體發展規劃好處不大。」
「因為將來無論是星辰學院，還是我們旗下的子公司，都要搬到對面的新區。」
「第一個小區最好能讓教職工或者是員工都住進去。」
「雖說我們學院教職工和子公司員工的收入，都遠高於社會平均水平。」
「但要說人人都買得三四百平米的別墅，那肯定是不大可能的。」
「其次，就算他們買得起，住別墅對大多數普通人來說也是一種負擔。」
「比如一些普通家庭，只有三四口，他們可能只能住一層，剩下的空間完全浪費。」
「但別墅的日常清潔，維護，卻會給他們的生活帶來大量的壓力。」
「更別提別墅大面積帶來的高昂物業費，也是一種沒必要的支出。」
葉辰首先先說別墅的問題。
葉辰家以前也闊過。
當初雖然因為葉辰父親的偏愛，選擇了大平層。
但別墅其實也了解過。
別墅還真不是那麼好住的。
首先便是維護費用高。
像是什麼樓頂漏水，都得自己負責處理。
其次裝修費也極其昂貴。
甚至連全屋WiFi這麼一個簡單的問題，放到別墅上都得投入大量資金。
日常清潔什麼的，除非請人，不然更是能讓一家人累死。
而且別墅不是蓋個獨棟小樓就叫別墅。
房屋內是需要配套設施的，比如全屋淨水系統，全屋新風系統，全屋地暖系統，中央空調等等。
這些都是需要不斷花錢維護的。
可能換一次淨水器濾芯就要數千塊，一年得換兩次。
整個別墅的各種系統加起來，一年都要消耗大幾萬。
你說可以不裝這些？
但若是不裝這些，那就不叫別墅了，和鄉村的自建房又有什麼區別？
居住舒適度沒有任何提升。
這就是普通人哪怕買得起別墅，也住不起別墅的原因。
坑太多了。
而葉辰更希望星辰學院的第一個小區，能成為星辰教職工和子公司員工的購房首選。
蓋成別墅區顯然是不合適的。
聞言，眾位老師若有所思的點了點頭。
的確，蓋小區雖然要以經濟利益和銷售為主要目的。
但星辰學院蓋小區的主要目的，還是為了將來學院和公司的搬遷。
讓員工在附近有房子。
否則將來星辰學院和公司都搬過去了，附近卻沒有住的地方。
員工每天開車上下班至少幾十公里，將大量時間浪費在通勤上，那可太影響工作效率了。
「那看來還是要蓋高層啊……」
「高層和洋房混合型別墅怎麼樣？」
「也可以蓋全洋房社區，這樣舒適度更高。」
「我覺得不如全高層，這樣可以容納更多的家庭。」
老師們議論紛紛，各抒己見。
不過建築專業的主任，看向自家校長。
他覺得自家校長應該是有一些想法的。
眾人也很快反應過來，看向校長。
雖說校長是外行。
但在旅遊時，他們發現校長對於土木建築方面的，也了解頗多。
許多專業知識都是信手拈來，可以詳實的從風格，建築工藝，美學，環境學各方面點評旅途中所見到的各種建築。
但最重要的，還是校長的知識覆蓋面極廣。
整個土木建築行業分類很多，校長卻好像都有所涉獵。
雖說不至於到讓各位大佬驚艷的程度。
但眾人也不得不承認，自家校長知識與眼界水平，放在建築行業絕對算得上是專業了。
在座老師無疑都是行業大佬。
若是在其他地方，根本不會容忍外行指導內行這種事情。
即便是發工資的老闆都不行。
但自家校長不是外行，他們自然都願意聽聽校長的想法。
……
葉辰察覺到眾位老師的目光，便是笑著開口：「我的確有點想法，也不知道符不符合實際，所以請各位老師指正一下。」
「說實話，我對高層和洋房，都不感興趣。」
「因為這麼多次的國外之旅，我發現大多數國家，都未曾太過推崇高層的高密度住宅。」
「還是以獨棟為主。」
「高層也有，但更多都是公寓。」
「或許大家會說歐美澳那邊地多人少，所以那裡的人不用住高層。」
「但問題是，即便以地少人多著稱的島國，也是以獨棟為主的，高層也有，但同樣也大多是公寓。」
「我們的國土是對方的二十五倍，人口卻只是十一倍。」
「明明我們的人均面積更高一些。」
「他們能住自己的房子，那我們是不是也可以這樣？」
葉辰首先說了一個讓自己一直有些困惑的問題。
一眾老師挑了挑眉毛。
都明白了自家校長的意思……
校長這是有蓋獨棟小住宅的想法啊？
不是別墅那種大面積的。
而是類似村裡的自建房。
但單層面積不大，獨門獨戶的那種。
普通人也住得起的那種的。
華夏顯然是沒有同類型的地產項目。
校長果然有點自己的想法啊。
而對於校長的困惑，在座大佬其實都清楚。
其中一位老師笑著開口：「校長的困惑，我能解釋。」
「因為我在我們那個地方，主導過這個行業的發展規劃。」
「當時我們什麼都落後，而國外都已經經歷過我們正處於的階段，所以跟外面學經驗是最簡單，最不容易踩坑的。」
「所以當時派了個團隊，去學習參考國外的商業住宅規劃。」
「但當時外匯緊張，我們這個團隊優先級不高，所以申請不到什麼錢。」
「最終為了省錢和方便，就選擇去了能跟世界接軌的港島考察，從而學習到了現在的住宅模式。」
「但港島那裡土地太緊張，跟我們內地的情況其實是不同。」
「只是當時我們對世界不夠了解。」
「而在定下後，發現這麼搞實在是賺錢，便也就一直如此了。」
說到最後，老師有些慚愧的低下了頭。
這位老師的話，迎來其他老師的贊同。
顯然事實大概就是如此了。
葉辰聽著老師的話，心中的困惑被解開。
也越發感慨自家的師資力量，是真的離譜。
連參與這種事情的大佬都有。
不過困惑既然解開了。
那葉辰便是在感謝對方的解惑後，繼續說著自己的想法。
「我的確對於高層不太喜歡。」
「無數家庭扎堆在一起，公攤大，如電梯這類的公共資源也更緊張。」
「而且高層老舊後，維護費用也極高。」
「而且鄰居間彼此只隔著一個樓板，也很容易在日常生活中產生矛盾。」
「我認為這其實並不適合大多數家庭。」
「說到這裡，我想以各位老師的水平，應該都已經猜到我的想法了。」
「沒錯，我就是想要建獨棟，不是別墅那種。」
「而是讓大多數普通人也能住的舒適的獨棟。」
「單層面積不需要太大，四十平米即可。」
「加上地下室一共四層，一百六十平米。」
「這個面積，足以滿足一家五六口人的生活，也不至於清潔壓力過大。」
「其次如果需要贍養父母，接父母來住，也有地方。」
「最重要的是能保證彼此都有私人空間。」
「如果是普通高層住宅，大家出了房間那就是公共客廳，老中小三輩人生活習慣不同，很容易彼此產生打擾，影響生活質量。」
「甚至有些老人會不好意思出去，要麼天天窩在房間，要麼就是直接離開家去小區里遛彎。」
「而獨棟住宅彼此各自居住一層，則能很好的保護隱私。」
「起得早睡得淺的老人住在一樓，更方便也更自在。」
「青春期的孩子住在三樓，更不被打擾。大家即在一起生活，又彼此獨立，舒適度自然極高。」
「我認為這樣的住宅，才能滿足現代家庭生活所需。」
葉辰說完，看向各位老師。
而老師們都是一副若有所思的表情。
有老師提問：「校長，請問該如何保證利潤？」
葉辰心中早有腹稿，直接開口：「綠化率保證百分之四十即可。」
「這個綠化率，遠超國內百分之九十九的小區，足以保證舒適度。」
「再拿出百分之十的空間，蓋公共設施和共享設施，例如社區中心，球場，健身器材之類的。」
「剩餘百分之五十的面積，蓋這種小面積獨棟。」
「每個獨棟蓋四層，總建築面積達到總土地面積的兩倍，容積率依舊是2。」
「這也就是說，即便我們以買地的價格直接賣房子，仍然能賣出兩倍的價格。」
「但顯然不可能按照買地的價格賣房子，這是純純做慈善了。」
「更別提還有地下車位的銷售收入。」
「所以總體而言，雖然利潤率肯定不如容積率更高的高層，但也是有保證的。」
聞言，眾位老師挑了挑眉毛，點了點頭。
他們覺得可行。
而且國內從來沒有類似的，以普通家庭為目標用戶的獨棟地產項目。
若是能成功，那他們可以說是開了華夏地產行業的先河。
甚至可能扭轉整個行業的發展趨勢。
這種成就感，無需多言。
而那位方才為葉辰解惑的老師，也是格外的贊同。
畢竟對於他而言。
如今房地產的局面，有他一部分責任。
如果能從自家項目開始變化，那他的心裡也會好受很多。
……
不過土木建築專業的主任卻是笑著開口：「校長以普通家庭為目標的獨棟建築設想，的確是可行的。」
「以現在的趨勢來看，房產數量已經嚴重飽和。」
「這種情況下，這類家庭小面積獨棟產品，對消費者的吸引力會很大。」
「畢竟我們地處偏僻，如果跟市區郊區的項目沒有任何區別，那很難讓消費者下定決心選擇我們。」
「更別提高層住宅建築已經夠多，的確是到了需要轉變的時候。」
「但校長，我得說一個問題。」
「那就是校長您只考慮到了以家庭為主的消費者。」
「卻沒有考慮到數量越來越龐大的單身青年人群。」
「比如我們星辰學院的學生，他們大多數畢業後，都會在很長一段時間內，處於單身或者是有伴侶，但不結婚的狀態。」
「但他們中的很多人，都將會在學院或者子公司工作。」
「所以我認為我們的第一個小區，也應該考慮到他們的需求才是！」
(本章完)