和記黃埔其實在未來的長江實業集團裡面，更重要的是它的零售和港口業務。
特別是零售業務，旗下有香江第一的百佳超市、全世界第一大的屈臣氏連鎖店等等，為和記黃埔帶來了大量的利潤和估值。
但是和記黃埔加入長實集團之後，成名的第一戰，卻是黃埔船塢改建商住房項目黃埔花園。
在香江，廢舊船塢改變用途來做房地產，那是經常有的事兒。
太古集團前些年就把自己的太古船塢拿來修了房子，成為了香江房地產中產階級的標杆，房價一漲再漲，讓太古城賺得盆滿缽滿。
黃埔船塢在九龍紅勘區域，面臨大海，和港島區的北角、炮台山隔海相望，面積更是多達19公頃，足足285畝，比起太古城的200多畝都還要大不少！
白度上有說太古城只有53畝，那其實是一個笑話。
別的不提，太古城有61棟房子，12000多個單位，你試一試在53畝的土地上擺下這麼多棟房子看看？
一點空隙都沒有，也沒辦法擺得下來啊！
更何況人家太古城的綠化和休閒面積都很不錯，容積率也最多是4倍左右，53畝連人家的綠化面積都當不了。
殷俊記得，黃埔花園修成之後，就作為香江的又一中場階級聚居的優秀屋邨，差不多有100棟住宅，11000多個住宅單位，住了4萬多人，可謂是非常的成功。
而更嚇人的是長實集團的利潤。
他們趁著香江房地產最低迷的時候，向政府申請把黃埔船塢改用為住宅和商業辦公樓用地，補交的地皮差價創下了歷史最低，僅僅是91億港幣，然後外加道路建築費1億元，也就是6億。
要知道，在1981年，也就是明年的時候，長實集團同樣這麼申請，和記黃埔則是需要補低價28億港幣的！
單單這麼一筆，他們便已經省了22億。
等到黃埔花園最後一期售罄，長實集團獲得的是53億港幣的稅前利潤，外加170萬方呎的商場，拿來慢慢收租，細水長流。
整個這麼的算下來，他們單是在黃埔花園這一單地產生意上，便賺了100億以上，只多不少！
殷俊能記住和記黃埔，還是因為看了李超人的傳記。
這個借著不好的世道，逼迫政府用超級低廉的補地價，鼓勵他們這種大房地產商人開工修房子，拉動經濟發展的妙招，是他非常得意的一個成就。
可是，政府也不是吃素的，等到緩過勁兒來，李超人在另一筆補齊地價來轉變用途的開發生意上，就吃了一點虧，比正常價都要高出好幾億。
現在這個時候，李超人說起要開發黃埔船塢，殷俊也不為奇怪。
因為他買下了和記黃埔之後，其實就在打黃埔船塢的主意，畢竟有太古船塢的珠玉在前嘛。
如今殷俊和他的觀點一致，香江的房地產最多兩三年便會崩盤，他就有些心急，想要早點把黃埔船塢給開發出幾期來，大賺它幾筆再說。
至於說剩下的那些地盤和房子，那就可以慢慢的修了，反正已經賺了不少，剩下的也不慌，等房地產市場行情好的時候，再加速開發也可以。
但是有一點，想要開發黃埔船塢這麼285畝的大面積土地，長實集團起碼要先後準備50億以上的資金，用於這上面的開發建設，這麼一大筆的資金，長實集團肯定是拿不出來，只能選擇貸款。
想要從滙豐銀行貸款，而且是貸款這麼多，長實集團肯定會面臨小股東們的壓力和質疑。
在這種情況下，李超人就要拉上殷俊了。
不僅僅是因為殷俊的股份和他加起來就占據了絕大多數，而且還因為殷俊在所有香江人心中的天才地位。
許多人都迷信，只要是殷俊願意摻和的生意，肯定是賺錢的！
殷俊敢同意長實集團投入數十億的巨資去開發黃埔船塢，那麼絕大部分的股東們，就會選擇支持。
「黃埔船塢面積多達19公頃，又是臨海的好位置……」李超人以為殷俊對黃埔船塢不大懂，滔滔不絕的說了半天黃埔船塢的優點，末了道：「我認為，我們先快速開發3期，推出1000-2000套的房子，吃下最肥美的蛋糕、套取了大量的現金後，再慢慢的開發，等待時機，對我們的實力擴展是最好的。殷生你有什麼看法？」
面對李超人的詢問，殷俊這一次卻是直接搖頭：「李先生你想得很好，如果是在正常的年限，我們肯定能好好的打造一下黃埔船塢，讓它成為比太古城更加耀眼的存在。但是現在這個世道的地價，已經瘋了。你覺得如果向政府申請改變土地用途，他們會讓我們補交多少的地皮差價？」
李超人胸有成竹的道：「我算了一下，按照太古城的比例，向上浮動的話，應該是12億左右，正是因為有這麼一大筆的開支，所以我們才要向滙豐銀行求助。但是殷生，只要我們把土地給弄下來了，以後可就是坐著數錢了！」
殷俊曬然一笑，「李先生，你還是沒有理解這個瘋狂地價的恐怖啊。12億？你也太小看香江政府了！現在已經是80年的年底，我這裡有一份從諮詢公司買到的資料，上面寫著香江市區土地，工業用地每方呎拍賣價約3000港幣。商廈、娛樂場等非工業用地每方呎12000港元左右，住宅用地每方呎14000港元左右。
黃埔船塢的地理位置多好啊，西北就是中產階級聚集地的何文田，坐擁兩面海灘，往西就是紅勘海底隧道，很方便就能抵達港島區的繁華地帶。這樣的土地，你覺得香江政府會看不到，只讓我們補區區的12億，就能改而開發了？」
「那你認為他們會開出多少億的價碼？」李超人皺著眉頭問道。
「30億。」殷俊平聲的道。
「什麼！？」
李超人瞠目結舌。
要不是說話的人是殷俊，他早就張嘴說這樣的猜測是「無聊之極」了。
我自己的一塊土地，要修房子，補齊地價，怎麼也輪不到這麼貴的吧？
要真是這樣，香江政府和香江的地價，真的是瘋了！
「到底是不是，明年開年準備好了之後，李先生可以派人去申請嘛。」殷俊鎮定自若的道，「反正他們說了，我們不修房子的話，那也是沒關係的，對嗎？」
「這樣的價格……」
李超人都不知道怎麼說了。
同時，他的心中又開始警惕了起來。
且去申請看一看吧，如果他們真敢喊到30億，自己剩下的樓盤，肯定要以最快的速度銷售完畢，免得遇上樓市大崩盤！
「說起來，我倒是還有事情，想要請李先生幫忙的。」殷俊道：「我知道李先生和麥理浩總督的關係很好，和廣管局、布政司的人關係也很好。我的麒麟衛視想要做衛星電視，面對全亞洲來免費播放節目，不知道李先生願不願意幫忙去說服麥理浩總督與政府，幫我達成心愿？」
「衛星電視？」李嘉誠訝然的道，「殷生你怎麼想到做這個？它的花費可不小啊！單說衛星的發射和維護，都要花巨大的代價。你用什麼來保證自己的收入，可以支撐起這麼大的開支？」
「衛星的購買我準備買法國人的，他們技術不錯，對我們華國人也沒有惡感。」殷俊道，「至於說發射和維護，我準備交給內地的火箭發射單位，這樣下來費用會便宜一些。無線tvb和亞視也不會從中作梗，現是說通政府方面。」
「這方面的事情，我沒有多少的經驗。」李超人先說了一句，再道：「不過殷生你之前給了我太多的幫助，這個人情我是一定要還的。等我回去好好的了解一下，然後再給你答覆，好吧？」
「行！」
殷俊點頭道。
現在的李超人，還不是九十年代叱詫風雲的李超人。
那個時候，李超人提出了衛視中文台的構想，在許諾了不少的條件之後，香江政府才得以同意。
但香江也就僅有他這一家而已，日後的鳳凰衛視，也就是衛視中文台的香江部分而已。
只不過，李超人為人處世非常的好，他無論和哪一屆的政府、總督，關係都能保持得不錯，這就是人家的本事。
兩年之前，那時候李超人還沒有吞下和記黃埔，麥理浩帶著一群香江豪富去華京拜會蕭老，就帶了他去，這就是證明。
殷俊現在是需要疏通的渠道，而不是把希望寄托在李超人身上。
等到說情的人多了，而自己這邊也有詳細的發展規劃，相信以麥理浩的睿智和大氣，殷俊成功的希望很大。
留給殷俊的時間，可真的不多了。
一旦李瀚祥的電影開始拍攝，甘幗亮、文駿等人先後去內地，寶島那邊肯定會毫不猶豫的封殺殷俊。
如果沒有完全的準備，在香江的基業肯定會受到很大影響。
也只有提前把攤子鋪開了來，才能進一步的減小受到的衝擊。
越是提前準備，到了事情發生的時候，便越能夠從容應對，儘可能的減少損失，維持原定的目標繼續前進！
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