杜總瞪了我一眼說道：「挖苦我是吧？一陣子不見，你怎麼還是那鳥兒郎當的樣兒啊？就沒見你正經過。寫到這裡我希望讀者記一下我們域名STO55．ＣＯＭ」
我馬上正經地說道：「杜總，這裡是珠海市高新管委會管理的高新科技技術園區，這裡的園區的總占地面積是1200畝，您現在腳下的這塊地，算是園區的正中心位置，坐北朝南。未來我估計，在珠海市政府的大力扶持下，國內外各大名牌企業，會相繼入駐的，這裡地理優勢得天獨厚，前有珠海港，水利運輸便利，後有珠海大道，30分鐘直通市區，目前這裡的常住人口雖然不到40萬，但以您的商業CBD為中軸，會招來大量的外來人口和務工人員，這裡的客流量，將會是個天文數字。」
我這一口氣說了這麼一大通，聽得老杜雲裡霧裡的，也不知道是真是假，用疑問地眼神看著杜詩陽，杜詩陽也搖了搖頭，後面的一個項目經理拿著一堆文件說道：「杜總，陳總說得是真的！」
我得意地說：「說正經的，我能說一天一夜，《***語錄》我都能倒背如流。不說不笑我熱鬧，整天板著個臉給誰看啊？我又沒欠你錢，是你請我來的，不是我不請自來啊！」
老杜瞪了我一眼說：「啊，我堂堂綠水園的董事長，請你過來，你還不願意了？日理萬機啊？讓你陪我個老頭子聊會天，有多難啊？這都抽不出時間來？」
我無奈地說：「我們董總吩咐了，只要是杜總，讓我隨叫隨到，您有什麼吩咐儘管說。」
杜總沒好氣地說：「本來一肚子的話，現在讓你給攪得都忘了。」
我淡定地說道：「人老就拿本子記一下啊，好記性不如爛筆頭。」
杜總哼了一聲。
然後指著他們商業體的後面，一塊地問我道：「你覺得這快地怎麼樣？用來建什麼好？」
我瞅了一眼說道：「蓋個全世界最高的摩天大樓，一舉成為全世界矚目的焦點，東觀滄海共天長，西望九曲擎夕陽，多好。」
杜詩陽怪責道：「正經點！」
我剛要開口，老杜馬上制止道：「可別正經了，再給我說一大通有的沒的。」
我哎了一聲說：「這裡是雖然是工業園，但卻是高新科技園，都是高科技公司，辦公的多，居住的少，你這一個CBD都夠住了，公寓用來出租別賣，這塊地要是起商業住宅，我覺得不現實，很難賣到好價錢，不在這工作的，誰在這裡賣房啊？即使在這裡工作，也不會賣房，因為太不方便。我覺得你搞個什麼生態公園，農博園，種點花花草草的，綠化環境，挺好的。」
杜詩陽反對道：「那不就死擺著看，沒有任何的商業價值，這麼大塊地，不是就浪費了嗎？」
我解釋道：「你建個公園，先把地占上，這塊肯定是越來越值錢，可房子就未必了，這得有剛需，炒樓的不會來這兒炒，那你就得實打實的賣，這一共才多少人啊，哪有那麼多人住啊？即使以後人多了，公園也好推，花花草草的當綠化帶了，還有噱頭，花園洋房多好。」
其中一個工作人員贊同道：「陳總說的有道理，這塊地咱們都圈了2年多了，再不建點啥，政府可能要收地了，陳總說的這個方法很有建設性。」
杜詩陽不忿地說：「他說的好，你跟他干就是了。」
我笑著說：「杜總，真是大氣啊，這麼好的員工說放就放。」
那工作人員嚇得不敢說話了。
老杜大手一揮命令道：「現場辦公。」
然後就看到一群人，也不知道誰弄了桌子，椅子出來，還打了一把太陽傘，幾張桌子一拼，上面鋪上了白布，都坐了下來，看得出他們是經常這樣做。
我準備離開，在車裡等著。
老杜看著旁邊的下屬說道：「給陳總騰個位置出來了。」
下屬聽到一起往後串了一個位置，老杜叫我坐在他身邊。
我急忙說道：「這不好吧？」
老杜不耐煩地說道：「你怎麼婆婆媽媽的，快點，我下午還有會兒呢。」
我只好坐了下來，老杜開口詢問道：「先說下咱們CBD四周的情況。」
一個工作人員說道：「咱們CBD正方是南面，對著市區的主幹道，北面是2公里處珠海港，西面靠山，東面是小家電廠房。」
老杜戴上了老花眼，看了看市府的規劃圖，問道：「南面還有地嗎？」
其中一個回答道：「沒有了，前面1公里處是市政的一個廣場，這中間的位置，什麼也幹不了。」
老杜嗯了一聲說：「那就是說出了北面到珠海港這2公里處的空地，基本就沒其他空地了？」
工作人員回答道：「是的，杜總。只剩下小家電東面的地了。」
老杜哼了一聲說：「那這裡算什麼工業園的中心？」
我急忙笑著說：「哪有綠水園哪不就是市中心嗎？」
老杜瞪了我一眼，繼續問道：「珠海港那邊有多少常住人口，這附近一共有幾個鄉鎮，常住人口是多少？目前在工業園區裡面的外來的工作人員有多少？」
半天沒人回答。
老杜剛要發飆，我笑咪咪地說：「珠海港那邊就一個漁村，停泊靠岸的船隻也很少，不過，市府準備重建珠海港，以後會將九州港到岸的部分船隻，調配到這邊。這是個商機，你們這裡到珠海港距離不過2公里，直接修條路過去，所有到港的人，和珠海港的漁村的人，都會來你這裡消費的，這漁村加上起也有上幾千戶人家。
鄉鎮在我們小家電那邊，一共14個鄉，5個鎮，那邊是工業園區，大部分的工作人員在鄉鎮裡面租房子住，具體人口有多少，就得去市府查了，不過，如果都能吸引到你這裡來，你開個大型商場，正常的維持肯定是不成問題。
這些鄉鎮都是有錢人，坐地戶，那家都是4，5層樓，他們去一趟市區也麻煩，你這裡肯定就是他們的主力消費地。」
老杜聽完，望著下面的人說道：「這些東西，不是該你們知道的嗎？為什麼剛剛沒人回答我啊？」
我急忙說道：「他們坐的遠聽不清你的問題，剛剛也是他們討論的時候，我聽到的，不然我怎麼可能知道呢？」
老杜嗯了一聲問我道：「這麼說，你的建議還是根據主體建設結構，建CBD的商業圈，模式不改？」
我反問道：「為什麼要改？還能改嗎？主體都建完了，事在人為，這裡也是珠海市政府規劃的重點，珠海沒有重工業，單靠旅遊業很難支撐GDP，高新科技勢在必行，未來這樣的工業園區，會如雨後春筍，在珠海遍地開花。這裡將是珠海市的第一次示範高新科技園。要地給地，要政策給政策，只要肯投資。
前期建好後，人肯定沒那麼多，挺住一兩年，能保住不虧本就行，公寓先別賣，以出租的形式，租金也別抬得太多，有人氣了才會招人。一旦，入駐的企業越來越多，這裡就是塊黃金寶地了，到時候賣公寓的錢，就夠把這幾年虧的錢賺回來的。
在我看來，地產本來就是個長線投資的買賣，絕不能一錘子，賺一波就走人，尤其是你們這樣的大地產，是靠賺口碑的，別太計較眼前的這點得失。」
老杜頻繁地點著頭說：「聽見沒有，陳總給我們上了生動的一課。」
我以為他是在挖苦我，就隨口說道：「杜總，不用這樣吧，當我沒說。」
杜詩陽瞪了我一眼，低聲地說道：「這是真的誇你呢！」
我急忙吐了吐舌頭，沒敢說話。
老杜說道：「大家要開闊思路，做地產的，不是建房子，賣房子那麼簡單的，要想好怎麼建，建什麼？」
大家紛紛點頭。
老杜又吩咐道：「馬上看看，這規劃圖裡，還有哪幾塊地可以買的，儘快下手。」
大家紛紛翻出圖紙，仔細的查看。
然後對著老杜說道：「杜總，在小家電的後面一塊地，寫著審批中，還有兩塊地位置太偏，地塊也太小，不適合投資。」
老杜望了望我，我搖著頭說：「這個我真不清楚，這些技術上的事，我就真不懂了。」
老杜嗯了一聲問道：「誰知道審批中，是哪個公司申請的？」
很多人急忙拿出電話來，四處打聽起來。
半天沒人能回答出答案。
我拿出了手機打給了我的好班長，朝里有人好辦事。
電話接通：「鄭主任，您好！」
那頭說道：「啊，陳總啊，有事？」
我聽出了，急忙說：「是這樣的，鄭主任，我們小家電公司打算在工業園區里，擴大生產，想問問我們廠房後面那塊地？」
那頭嗯了一聲說：「啊，這個我考慮下。」
我急忙說道：「那不打擾您了，再見。」說完，掛了電話。
杜詩陽詢問地看著我，我搖了搖頭
不一會兒，電話又響了起來，鄭班長開口說道：「你說的那塊地，剛剛正有人要辦手續呢。」
我急忙問道：「辦好了嗎？是什麼公司？」
鄭班長說道：「好像是一家叫樂天的公司。」
我啊了一聲說：「不能給他們辦啊！這家公司專做假冒偽劣產品。」
鄭班長怪責道：「你這就不客觀了，人家買這麼大塊地，總投資2個多億，就是用來做假冒偽劣產品，這不現實啊，這那麼多的資金，幹什麼不行！」
我想了想，是這麼個道理，就問道：「那你們給他們辦了嗎？」
鄭班長說道：「我這兒是給辦了，後面的手續我就不知道了，他們可是有梁市長的批條的。」
我心涼了一大半，和鄭班長客氣了幾句，掛了電話。
然後對著老杜說道：「杜總，我查到了，是一家叫做樂天的公司。」
杜總問我道：「你認識？」
我嗯了一聲說：「是我們的競爭對手，我不是詆毀同行，可他們的產品是真對不住自己的良心。也不知道這樣的公司，誰肯給他們投資這麼多錢？2個億啊！」
老謀深算的杜總說道：「他們這是先有雞，再生蛋而已。和市政府簽了合同，總投資2個億，還不知道分幾期呢，和我們的打算一樣，就是圈地而已。到時候，地價一漲，不投資了，直接賣地都賺夠了。」
我想了想說：「市府的人也不是傻子，能由得他們這麼亂來？」
老杜笑著說道：「這更容易了，2個億，隨便拿出幾百萬，什麼人打點不了啊，大家都沒損失的事，何樂而不為呢？」
我問道：「這錢給得出去？」
老杜笑著說：「看你怎麼給了，建個市府大樓，行政大廳，修條公路收點過路費，這不都是支持市府公建項目啊，增加市政收入，這是利國利民的好事，你能說出個什麼來？」
我哼了一聲說：「羊毛出在羊身上，杜總這麼輕車熟路的，看來是沒少干啊？」
老杜也不生氣，笑著說：「常在河邊走，哪有不濕鞋的道理。只是現在腰杆子硬了，不需要那麼下作了。」
杜詩陽有點著急地說：「你們就別在這兒閒扯了，想想辦法，怎麼能把這塊地拿下來吧？」
我搖著頭說：「沒辦法了，梁市長親自批的條。到哪都得開綠燈啊！」
老杜說道：「那也未必，每塊土地都得進行正規的投標手續，只是大家不關注的情況下，往往走個形勢而已，但一旦有人咬住了這塊地，就不是一個人說的算的。這樣，你們趕快也去申請，等待公開競標，咱們要不惜一切代價拿下它。你們誰有梁市長的關係，趕快去打聽打聽。」
又是一片沉默，老杜終於發飆了，大聲呵斥道：「你們平時的工作是怎麼做的？廣東省是咱們的基地，連這點關係平時都不走動，那其他省的，就更不用說了。」
杜詩陽一旁勸道：「這也不能怪他們，平時咱們公司要哪塊地，市政府都樂不得的給咱們，還有不少地方求咱們去投資，根本就不用跑那些關係。」
我哼了一聲說：「關係用時方恨少，平時不燒香拜佛的，有了事才臨時抱佛腳，哪個神仙會買你們的帳啊？」
一個銷售員的自白書
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