第245章 【搞他搞他】
又是一年春。
會德豐大廈的辦公室里，袁天凡向林正杰匯報了工作。
「老闆，會德豐集團順利集資到7.8億港幣的資金（供股集資：每五股供一新股）；泰富集團按持股全額供股，九龍倉選擇不供股。所以，目前泰富集團持股會德豐集團依舊為56%，九龍倉持股減至27%以下（不知道有沒有減持），公眾散股為17%，股市交易基本恢復正常.另外，會德豐集團帳上已經擁有12億港幣的現金流，會德豐集團的負債為9.5億港幣，其中3億港幣是收購現代貨櫃碼頭20%股權新增的。」
會德豐集團除了控股：『地產系（置業信託等）』、『零售貿易系（連卡佛等）』、『航運系（會德豐船務等）』之外，集團自身沒有太多的業務，基本都是零散業務。
造成這種情況的原因是：馬登家族好大喜功，將旗下的資產紛紛進行上市，子公司上市完畢後，又將孫公司上市。馬登家族的目的是將蛋糕做大，至於他們吃多少（占股）是一點不在乎，他們在乎的這個蛋糕是慶祝他們生日的。
上個月，會德豐集團購入20%現代貨櫃股權，倒是直接歸屬。
所以，自從今年1月份會德豐集團被泰富集團收購之後，林正杰和袁天凡就在籌備『資產集中化』。
其中，會德豐集團持有連卡佛集團的股權較高，達到61%之多，所以也不急著私有化；
其中，會德豐船務又不是優質資產，所以更不會現在去私有化；
所以，他們將目光集中在地產系。
「私有化置業信託的方案，你準備得如何？」
「老闆，如果動用現金收購置業信託，恐怕得溢價20%。畢竟現在地產已經開始回暖，小股東們不是那麼輕易會同意。而且，我們也大概需要支出8~9億港幣.如果我們採取換股的方式，不僅僅不需要現金支出，亦可以再次稀釋九龍倉的股權，他們僅剩下21%左右而會德豐集團的市值，是置業信託的近四倍，泰富集團持有的會德豐股權就算也被稀釋，但依舊有45%」
林正杰也思考起這種方案起來，很快他便說道：「如果是一半現金、一半會德豐新股呢，你覺得置業信託的小股東是否同意？」
袁天凡點點頭，說道：「這個方案亦非常不錯！」
這樣一來，泰富集團持股會德豐大概會變成51%，九龍倉則會被稀釋至24%，剩下25%是散股；而置業信託則百分百由會德豐集團持股，旗下的三座大廈可謂會德豐集團提供充裕的租金收益。
更近一步，會德豐集團直接開始持有聯邦地產、夏立文投資發展兩家地產公司，這兩家地產公司可擁有不菲的現金流和資產。
「好，儘可能在這個月召開股東大會。」
一般來說，在股市低迷時，溢價收購非常有誘惑力。一旦股市轉旺，那麼溢價收購也很難說服小股東，當然除非溢價更高——30%左右。
但如果是會德豐新股+現金這的組合，只要價值超過置業信託的價值，那麼股東自然可能欣然答應。
而在林正杰看來，會德豐集團的市值現在是『虛高』，因為前面炒起來過；相反，置業信託的市值是低估，因為並沒有資本介入。
接著，林正杰說道：「天凡，你認為將泰安企業旗下的零售業務（OK便利店和幾家收購來的超級市場），出售給連卡佛，你認為如何？」
袁天凡馬上說道：「這是好事，泰安企業在超級市場領域，發展有些不利，主要是人才和供應鏈欠缺。而連卡佛則不痛，它是香港最大的零售集團之一，擁有充足的人才和供應鏈渠道。若是連卡佛集團以發行新股的方式，收購泰安企業的便利店和超級市場業務，後期將鞏固零售領域的地位。」
在去年時，由於百佳超市和惠康超市大搞價格戰和宣傳戰，導致一些中小超級市場企業困難；故泰安企業趁機收購了幾家，整頓後成立了『大潤發超級市場』，可惜業務進展依舊不太順利。
而連卡佛集團則不同，當年的惠康超市其實就是連卡佛和牛奶公司聯合投資的，不過置地收購牛奶公司後，逐漸又將惠康超市股權全部收購，才成為今天的惠康超市。
「嗯，也唯有如此，我們才能在零售領域更進一步。」
兩人很快敲定大概的妨礙。
泰安企業將零售業務出售給連卡佛集團，依舊還有食品飲料、冷凍食品等業務，後期依舊有發展前景。
「老闆，港府那邊傳出消息，要在4月份拍賣占地11萬多平方尺的金鐘域多利兵房一號地段。」陳偉忠來到林正杰的辦公室，匯報了一個重要信息。
林正杰抬起頭，眼神有些興奮的說道：「果然如此！」
陳偉忠點點頭，因為老闆曾經猜測出，地產回暖後，港府一定會拿出『地王』拍賣。不為別的，就是要炒高地價。
因為一般『地王』爭奪激烈，會讓價格很高出售，從而造成地產繁榮的景象，就會帶動整個地產發達。屆時官地拍賣會上，那麼土地就能賣貴很多。
「我們還擁有多少資金？」
「炒外匯挪用了4億港幣，供股集資拿出4.5億，帳戶上的現金流只有5.5億港幣。不過，銀行那邊的承諾貸款，依舊有效，可以隨時支出20億的貸款出來。」
林正杰點點頭，自從去年簽署協議後，港府便停止官地拍賣，等著地產市道恢復。所以，泰富集團目前的土地儲備以樓面計算，依舊只有950萬平方尺左右。
「現在外面的土地價格，已經相當貴了吧？」
「以樓面計算，均價都在200港幣平方尺左右了，地價漲得太快了！」
大家都是人精，1982~1984年大家都不敢買地皮，因為這玩意還需要開發，誰知道未來怎麼樣？
而自從去年簽署協議後，香港問題解決，各大地產商紛紛開始收購地皮，短時間就讓港九的地皮翻了近一倍。
而此時的樓價，才剛剛上漲而已！
林正杰說道：「今年300港幣每平方尺的樓面地價，才是正常的！」
陳偉忠點點頭，說道：「差不多！建築費和稅費以300成本計算，每平方尺樓面的成本也才600，目前港九住宅價格已經恢復至700以上，大家自然願意給更高的地價費用。究其原因，中英聯合聲明規定，香港每年只能賣出50公頃的土地（450萬平方尺，可建樓面約2000萬平方尺以內）。」
每年50公頃的土地，這裡面的土地還包括一些低密度建築地皮，所以各大地產商都知道，很快地皮將『供不應求』。
這就是最近幾個月時間，香港地皮暴漲的原因！
按照目前的市值，泰富集團的土地儲備都已經價值20億港幣了。
林正杰說道：「所以說，今年官地拍賣啟動後，我們要繼續拿地，每年拿的地皮可建樓面，不能低於300萬平方尺，不能吃老本。」
陳偉忠說道：「好的，我記下了！」
雖然負債可能50億，甚至更多，但陳偉忠對自家老闆的湊集資金很有信心，對於這次外匯也有很大信心。
林正杰說道：「好，下個月我們要對域多利兵房1號地勢在必得，以後再將旁邊的地皮拿下，整個區域可以開發出一個中環的『海港城』、『新世界中心』，那我們商業地產的實力，將成為香港前列。資金問題不用愁！」
「今年我們的發展地產盈利，也將創造歷史。」陳偉忠自信的說道。
150萬平方尺樓面，他們的地價只有120左右，建築費稅費加上，也就400港幣每平方尺；如果今年可以賣到850均價，相當於每平方尺可以賺450。
發展地產的盈利，今年將突破7億港幣。
聊了一陣，陳偉忠離開辦公室。
林正杰則在思考——泰富集團如何湊集資金？
換做是其他地產公司，包括長實、新鴻基，都不可能兼顧『發展地產』、『商業地產』齊頭並進的架勢。
而泰富集團，如今發展地產大力發展，今年如果購入300萬平方尺樓面的儲備地皮話，預計需要9億港幣。泰富集團中心，建築費貸款10億，不過泰富集團只需要7成負債，另外三成歸中巴。
最後，就是域多利兵房了！
這幅地皮占地11萬平方，其實在1982年11月份推出過，當時地產暴跌，港府以招標的形式；結果泰富集團雖然給出6.5億的價格勝出，超出長實的6億、新世界的4億，但港府卻直接收回，理由是太便宜了。
港府這樣做事符合法律法規的，只是有些耍無奈而已！
好在去年『泰富集團中心』地皮招標時，港府則沒有取消。
所以這次域多利兵房1號地的地皮費，估計至少可以拍出7億以上，當然再多都是值得的。
最終在資金的湊集上，林正杰決定暫時還是以貸款來搞定，畢竟他已經安排投資了外匯，不要再投資其它金融了。
負債高沒問題，地產形勢那麼好，不會虧的！
九龍倉集團。
吳光政緊急來到包宇剛的辦公室，說道：「岳父，會德豐集團又有大動作，他們意圖私有化置業信託！」
包宇剛對於丟失會德豐集團，還是很懊悔的，只恨當時應該再賭一把。
當時泰富集團溢價50%，確實已經創造了收購的溢價記錄，當年九龍倉也是沒有溢價如此高全面收購，
但是現在想想，溢價60%，也就是8港幣每股，他還是應該賭一把。要是泰富集團繼續出價，他便可以高價賣出手中的會德豐股票。
有這樣的想法，而且越來越激烈，包宇剛認為——這一切都是林正杰正在千方百計，稀釋他們手中的股票。
「會德豐集團私有化置業信託，這個事情我們不是早已經有預兆嘛！而且，這次會德豐集團供股集資獲得7.8港幣的資金，正好有足夠的現金流。」包宇剛狐疑的說道。
女婿如此緊張，這是為何？
吳光政馬上說道：「他們的想法是會德豐集團再發新股，再加上部分現金，來交換置業信託其它股東的股權。據說，我們的股權將再被稀釋10%。」
包宇剛一愣，隨即怒道：「短短不到兩個月時間，泰富集團的動作頻繁，看來真的很牴觸我們在會德豐的股權。不過林正杰越是如此，我們越要堅持不減持！」
以九龍倉目前持股會德豐27.2%的股權，就算再被稀釋10%，也還有24%多點。
後面隨著會德豐集團的發展，這些股份越難被稀釋。
吳光政點點頭，隨後說道：「岳父，會德豐我們收購失敗，現在也有精力和金錢來開發香港電車在銅鑼灣的總廠地皮，我建議可以考慮計劃了！」
這個項目就是他跟的，當初他和岳父進入九龍倉董事會時，這個項目一度是被計劃修建一些住宅大廈；但很快他就發現，這幅地皮的商業價值更大，於是便重新讓九龍倉檢討了這個項目。
包宇剛滿意的說道：「嗯，海港城已經全部建城，也該考慮這個項目了，你大膽的去規劃，我會支持你的。」
「好的」
由於丟失會德豐集團，而導致香港銅鑼灣的『時代廣場』可能提前一兩年投入建設，這恐怕也是林正杰沒有想到的。
當然，早在1982~1984年，林正杰就讓亞洲證券和他的女人們投資公司，重點投資銅鑼灣羅素街及周邊的商鋪。
半個月後，置業信託的股東大會上，以90%的高票通過『置業信託接受會德豐集團以股票加現金的私有化方案』。
因為置業信託的股東們算過一筆帳，每兩股會德豐集團價值總和15港幣，再加上10港幣現金，總價便是25港幣；這部分資產來兌換三股置業信託的股票，而置業信託每股才6.8港幣，三股總和為20.4港幣。
相當於，溢價20%。
更重要的是，會德豐集團的股票似乎更有前途，何況會德豐集團私有化置業信託後，資產值立即上升。
會德豐集團和置業信託合併後，市值已經是接近50億港幣，這個市值較年初的25億港幣，增長近一倍。
故有媒體形容，林正杰就是一個魔術師，短短的時間內，讓會德豐集團資產和市值大增。
當然，這就是股市裡的遊戲而已，但可以肯定的是，占便宜肯定是大股東。
會德豐集團私有化置業信託後，便直接是聯邦地產、夏立文發展的母公司；而聯邦地產剛剛售出國際城市集團的股份，並獲得4億多的資金，所以作為聯邦地產的大股東，會德豐集團將分得近一半。
林正杰讓袁天凡將聯邦地產、夏立文發展，逐漸發展成『上市殼』——也就是擁有一定的收租物業，業務單一，保持上市地位。
等以後，這些『殼』既能賣出好價格，又能派上用場。
(本章完)