閒著無事，我倒是不介意和黑子、姜有容說道說道。
「你們想過要在京城買房嗎？」
「想啊！」
黑子對買房非常上心，他在老家得罪了不少人，從官員到搞地產拆遷的老闆。
全家老小都離開了老家，怕回去被人針對，甚至陷害。
姜有容也是這種情況，她想要在京城立足，就必須要有自己的房子。
我依舊閉著眼睛，但是心裡開始組織起語言，思緒也仿佛去了很遠的地方。
「遠了不說，說說現在我買房的動機。」
「你們也看到了，四合院很稀缺，如今四合院的房子並不貴，一套三百平的房子，地段普通點，五六百萬就能買下，這還是在一二環內。」
（京城有一環，只是現在不說了。）
「但是你們要記住，投資任何產品，只選擇稀缺的，越是稀缺的資源，將來增值的可能越大，脫手也越是容易。投資要看兩個屬性，一個是有增值空間，另外一個是容易流通，要不然，光漲價，賣不掉，豈不是砸手裡？」
「其次就是商品房。這種房子有一個天然屬性，地段。地段決定了房子的價格，還有其流通能力。而體現在房子地段上的價值有三個，教育資源、醫療資源、最後才是商業資源。」
「從我選擇的房子來說，商業資源都不缺，在二環和三環之間的小區，要麼處在商業中心邊上，要麼是乾脆在商業中心規劃之中。
二環內的房子不多，但也買了一些，主要是這些房子大部分都是單位房。
可這些房子的價值反而是最高的。」
「其次就是醫療資源，這是就醫方便程度來看的，和商業屬性一樣，並不會起決定作用。
畢竟住在京城，不會那麼深切的感受到醫療資源的重要性，這裡有全國最好的醫院，也有全國最好的醫生，同時擁有全國最多的病人。」
「醫療屬性，在京城被弱化了。」
「最後一個是教育屬性，也是最重要的一個屬性，就是現實意義上的學區房。國人注重教育，對下一代的投資，從來不吝嗇投入。對於學區房來說，一線城市，看小學；二線城市，看中學；三四線城市看高中，就沒有學區房的概念了。」
「這就是房子的屬性，商業針對年輕人，屬於當下；教育針對下一代，屬於未來；醫療針對老年人，屬於過去。」
「這是一套房子涵蓋了人三代人的需求。按照這樣標準找到的房子，就是稀缺房產。」
我一口氣說了很多，將房子的功用和價值都掰開了揉碎了，說的明明白白。
「其次就是金融屬性，房子是不動產，擁有抵押，質押，甚至是作為擔保的重要屬性。哪怕我用最簡單的資本構架，我這幾天購買的房產至少可以在銀行里貸出五億，甚至更多的貸款。
如果操作得當的話，十億也不是不可以，就是需要更隱秘的手段。這些你們都不具備，就不要去想了。」
「如果我想，我可以一分錢不花，就能從銀行里貸出所有買房的錢。當然，我的房產成本將不再是購房款，而是每個月需要還的銀行利息。」
「假如，我能從銀行貸出來六億，而我的購房成本是五億。
這些房子出租或者其他用途，可以每年給我帶來兩千萬的房租收益，甚至更多一些的收益。這一點你們不會否認吧？」
「而多出來的一億，如果用最穩妥的投資方式，每年也能得到一千萬以上的利潤。」
「這已經是三千萬了，而我的購房成本不過是利息，每年也就是五千萬左右。這關乎到和銀行的關係，關係越緊密，利息越低。」
我購買的房子中，出租能獲得不錯收益的是二十幾套門面房，大部分都是在已經有一定商業氛圍的區域。比如說三里屯。
這些房子眼下的出租收益不高，但是未來可期。
姜有容和黑子連連點頭。
他們也知道這是乾貨，站在他們無法看到高度，用俯瞰的視角，指出財富密碼的機會。
「老闆，您是說……您一年需要付出的房屋成本是兩千萬？」
我笑著點點頭：「沒錯，其實還能更低。甚至通過盈利的方式，免費獲得這些房產的使用權。」
「比如說商鋪，我購買的商鋪大部分都是幾百平到一千多平的房產。這些房產在商業繁榮的時期，根本就不愁出租。但是我可以選擇另外的模式出租。」
「比如說，商業回購的方式。一般民間的借貸在25到30個點，而我的房產本身就能產生10個點的房租收益。如果用商業回購的方式，我價值兩億左右的商鋪，瞬間能夠套現出兩億的資金。」
「需要付出的代價就是，約定三年，或者五年之後，以房產加上利息的收入購買回來。打個比方，三里屯一間800平的商鋪，可以做酒吧，也可以做餐飲。
價值在2000萬，出租的話，租金在一年200萬左右。
但是用商業回購的辦法，2000萬我可以現在就揣在兜里，只要和對方約定三年後，我以三千萬的價格回購。
這不是坑冤大頭，而是雙贏的局面。做酒吧生意的人，有錢，也有勢力，但是那種所謂的勢力在某些人的眼裡，根本就不算是勢力。
他們沒有做更大生意的機會，但是兜里有錢。
我的商業回購建議，可以很大程度上規避酒吧生意風險，同時保障他們的收益。」
姜有容的腦袋嗡嗡直響，這一刻，她真正意識到，跟在一個成功者的身邊，會得到什麼樣的好處。
兩千萬成本，買入五億的不動產。
甚至最後這兩千萬都用不上。
錢在外面轉了一圈之後，又回到我兜里，這比坑人刺激的多，而且都是合法合規的操作。
姜有容和劉黑子都驚呆了。
他們原本的社會圈子，根本就不可能看到這樣的操作。
雖說利息是要給銀行的，而且每年都要給。
可這些成本，對於價值五億的成本來說，不值一提。
這也是為什麼我沒有去用貸款買房的原因。
貸款買房，房產的控制權在銀行，對於我來說，操作的空間就少了許多。
「接下來就是對房地產行業的投資眼光了，一線城市，尤其是京城和魔都的房產，在未來很長一段時間內，下跌的可能不大。
反而暴漲的機會一直存在。
這關乎一個生存的法則。
大量的年輕人湧入這兩座一線城市，鵬城和羊城也可以期待。但是變數比較多，就不說了。」
「年輕人想要在京城紮根，沒有房子怎麼行？
對於父母來說，寧願自己吃點苦，也不願孩子吃苦。於是每一個懷揣著夢想來到這座城市的年輕人，都是潛在的買房者。」
「京城有將近百萬的大學生，大部分都是從外地考到京城的學生。這些大學生畢業之後，都將面臨一個非常艱難的抉擇。買房留下，還是看到了繁華之後，灰溜溜的回家？」
「沒有幾個人會甘心這麼做。」
姜有容縮了縮腦袋，仿佛我口中的那個考入京城上大學的學生，指名道姓的說的是她。
「於是價值低廉，房屋面積比較小的房子，就會成為他們的首選，這時期，他們的目標是留在京城，而不是過好。小房子價格低一些，也能承受。」
「這等於說全國將有一百萬個家庭，將全力以赴，湧入京城的買房大軍。而且數量每年都會增加。」
聽到這裡，姜有容的臉色頓時慘白，她不就是其中一員嗎？
還是家裡幫不上忙，連首付都拿不出來的灰姑娘。
好在她摸到了自己的錢包，而錢包里有工資卡。
這才讓她安心了許多，她好奇的問我；「陳總，我要是買房，買哪裡合適？」
「通州！」
聽到我的回答，姜有容以為聽錯了，通州？
在哪裡？
通州算京城嗎？
這又是個靈魂拷問。