第443章 為什麼花不完(中)
「這個不一樣。」
這種關鍵信息,喬丹-布羅姆利不需要在筆記里找線索,也能瞬時回憶起來。
「埃塞克斯資產管理公司,據說剛剛在聖費爾南多谷用1.85億美元買入了兩個毗鄰的公寓式社區。2010年建成的河濱大道12000號,和2014年建成的河濱大道12729號。所以他們急於給Jefferson at Hollywood找一個合適的買家,以換取足夠的流動資金。」
「買北好萊塢的地產,賣好萊塢核心區域的地產……為什麼?」韓易有些不解,他蹙眉看了一眼資料,「Jefferson at Hollywood,不也是2010年剛剛落成的新公寓嗎?」
「因為他們更看好北好萊塢的發展潛力,這並不奇怪,易。您在洛杉磯住了那麼多年,應該知道,比起好萊塢大道沿線來說,谷地是一個更適合中產階級居住的地方。」
「房價更低,更安全,而且離核心區也不遠——走101可以直接到市中心,走405則能抵達聖莫妮卡和西好萊塢,都在合理的車程範圍內。當然,住在谷地的好處,還有可以輕鬆前往聖費爾南多谷的其他地方,尤其是環球影城、托盧卡湖、謝爾曼奧克斯,包括伯班克,但我個人認為,伯班克簡直無聊透頂。」
「我明白,影視城、凡奈斯、北嶺,都是很宜居的地方。」對喬丹-布羅姆利的觀點,韓易保持謹慎認同的態度,「但這也無法改變Jefferson at Hollywood在城市核心區域的事實,想一想,它旁邊就是奧斯卡頒獎典禮的永久舉辦地,是每年能吸引3800萬遊客的地方……3800萬!」
「可沒有哪個中產階級家庭想要住在景區旁邊,不是嗎?」喬丹給出了另一個有力的論據,「沒錯,柯達劇院和星光大道確實是洛杉磯最著名的標籤,但它們給住在周圍的居民帶來的,只有無盡的麻煩。每到節假日甚至是周末就擠得水泄不通,白天到處是扮成電影角色,二十美元一張找人合照的詐騙犯,晚上則滿街遊蕩著流浪漢……沒有人願意支付比北好萊塢高一倍的房租,只為了讓他們的孩子成長在那種環境裡面。」
「但有孩子的中產階級,本來就不應該成為Jefferson at Hollywood的客戶群體!」韓易同時揚起了他的手臂和他的聲調,這種沒有火藥味的,針對事物本身展開的激烈辯論,是他最喜歡的談話主題,「就像格蕾絲現在住的The Vermont一樣,那種繁華地段應該吸引的,是對生活品質有要求的高收入年輕人,對洛杉磯城市風光有浪漫想像的外國投資者……這其中也包括了名校的留學生,和他們的父母。如果你告訴那些外國家長說,『嘿,這裡是舉辦奧斯卡的地方,而且距離加州大學洛杉磯分校只有15分鐘路程』,那麼他們會很樂意為孩子租下或者買下這裡的公寓。」
「這是真的。」
一旁偷聽的徐憶如輕咬下唇,沖身邊的宥真和麥蒂眨巴了兩下眼睛。
「我住的那個公寓裡面,確實沒有幾個帶孩子的家庭……結婚的應該都不多。大多數是USC的國際留學生,還有在韓國城附近或者威爾謝大道沿線工作的單身白領。易經常過來找我,所以他很清楚The Vermont的情況。」
「你的真實意圖,是不是就是想告訴我們,易經常來你的公寓找你?」趙宥真用鼻腔嗤了聲氣沒有接招,而麥迪遜則是直接翻翻眼皮,當場揭穿了格蕾絲的小心思。
「嗯……對啊。」
小如很大方地應承了下來。
「主要是他擔心我一個人照顧不好自己,所以沒事就來給我送點東西,帶我出去吃吃飯什麼的,已經這樣差不多兩年時間了……他來你住的地方找過你沒?」
「我一直在巡演,他怎麼來找我?」氣勢洶洶的小氣球瞬間蔫了下去,「而且我不一樣呀,我是公眾人物,他不可能直接……」
戰敗的長島姑娘絮絮叨叨地自我辯解,徐憶如卻半句話也沒有聽進去。她抿起嘴巴,淺笑著看了一眼面無表情的宥真,重新把注意力投回到了韓易身上。
「……吸引國際消費者當然是一件好事,但是現在的Jefferson at Hollywood完全不具備這樣的條件。您也看到這些資料了,文字的,圖片的……雖然說是270間『豪華公寓』,但內部的構造,包括各類設施,健身房也好,泳池也好,前廳也好,其他公共區域也好,跟其他的公寓式社區沒有本質差別。在洛杉磯,到處都是這樣的房子。看看這個外立面吧,如果是你的話,會選擇每個月花兩千多美元住這種一臥室公寓嗎?當你用一半的價格,就可以在北好萊塢找到平替的時候?」
「你說得沒錯,現在的這個基礎條件肯定不行,這個產品和這個地段是錯配的。」韓易不是一個槓精,相反,他絕大多數情況下都是一個從善如流的人。不怕有自己的觀點,也不怕接受別人的觀點,「但在我看來,這個問題很好解決,因為高地大道1724號周圍的環境,完全可以撐得起一個真正的高檔奢華公寓……看,看這張地圖。」
韓易將銅版紙印刷的精美資料攤開,翻到區位示意圖那一頁,倒轉過來,將這個地段的黃金之處一一在喬丹面前指了出來。
「首先——我們已經重複過很多遍了——中國劇院和杜莎夫人蠟像館就在旁邊,也許在實際生活中,它們會在一定程度上成為周圍居民的負擔,但正是這份因為巨大流量而帶來的負擔,讓房價能夠一直堅挺。只要它們還在這裡,遊客和金錢就會源源不斷地流入。」
「另外,這裡也不是沒有能讓生活變得更加便利的配套設施。嘿,別忘了一街之隔的Oviation Hollywood!一整個購物商場,跨過斑馬線就能抵達,有四星級酒店、有IMAX影院,還有好幾十家餐廳和服裝店。洛杉磯有幾個公寓式社區,可以不需要動車就能抵達一個大型購物中心的?」
「確實很少。」喬丹點點頭,答道。
「對吧?好了,讓我們繼續看……北邊,一個加油站,一個小型露天購物廣場,也都是只隔了一條小巷。好萊塢衛理公會教堂就在這個加油站上面,到了星期天,周邊區域至少不會全是遊客,還有遵紀守法的信徒。再往上走,快捷假日酒店、希爾頓花園酒店……好萊塢碗!整個洛杉磯最著名的公眾活動舉辦地,離高地大道1724號不過三分鐘車程。」
「然後,好萊塢碗的右邊是好萊塢水庫,左邊是穆赫蘭道連接的魯尼恩峽谷公園,對於喜歡戶外運動,特別是徒步的住客來說再方便不過了。東面……東面全是同類型的低層公寓,保證了社群的活躍度與純粹度。而南面,就是最重要的好萊塢大道了。這裡不光有金氏世界紀錄博物館,有潘太及斯劇院,有AVALON夜店,還有著名的音樂家學院!這所學校的國際學生,讓我查一查……有254個!」
「想想看,這些願意每年支付四五萬美元的學費,和額外的生活成本,不遠萬里來洛杉磯學習音樂的學生,面對一棟嶄新的,高級的,走路最多五分鐘就能抵達學校的公寓,會不會心動呢?要知道,整個社區的公寓套數,也就只有270套而已。」
「最最重要的是,Jefferson at Hollywood本身,不也有接近9000平方英尺的餐飲和零售空間嗎?把這些鋪面的招商做好,引進一家銀行、一家小型超市,再來兩三個不錯的連鎖餐飲和生活服務供應商,便已經能夠滿足公寓租客的日常需求了。」
說到這裡,韓易合上資料,左手握成拳頭,動作緩慢卻堅定地壓在了上面。
「所以,買下它,把外立面翻新成一棟奢華公寓該有的模樣,像1600 Vine一樣好,甚至更好,努力達到8500 Burton的水準。然後,再改一改內部的格局,更新一下配套設施,就已經足以讓這裡展現出它應有的價值了。」
「而它應有的價值,肯定遠遠高於埃塞克斯資產管理公司現在給它標出的掛牌價。」
「這就是人與人之間的差別吧……每個人做生意都有自己的方法論。」喬丹-布羅姆利不置可否地笑笑,「對於您來說,工作中最緊要的任務,也是最能喚起您熱情的,是激發出人與事物的最大潛能,但其他人不一定也像您一樣。」
「他們中的許多人,並不想要三至五年後最好的東西,他們想要的,是現在對他們有用的東西。」
「埃塞克斯資產管理公司很明顯是這樣的心態。與其額外花費上千萬美元去冒險,不如先變現,賺點利潤揣進兜里,再投資一個更符合當今市場需求的項目。想想看,2013年,埃塞克斯以1.205億美元,或者每個單位平均44.6萬美元的價格,買下了Jefferson at Hollywood,如果能夠以1.5億美元的價格出售給您,那他們的投資回報率就至少達到了25%以上,這還沒有算三年裡他們通過房租掙的錢。」
「他們絕無可能從我這裡拿到1.5億美元。」韓易直接拋出了一個最終結論,「我不會給一個半成品支付這麼高的溢價。」
「我也不會建議您這麼做的。按照現在這個資產的維護和運營情況來看,我們應該把他們這次出售的利潤率壓到10%,甚至更低。關於這件事,您也可以諮詢一下安托萬,還有其他的資產管理專家,他們的意見應該與我一致。」
「10%聽上去很公平……我會跟安托萬討論的,不過我想,我們的第一次報價應該比10%的溢價低一些,不要低得太離譜讓他們覺得我們沒有購買的誠意,但確實應該留出一些空間來做進一步的博弈。」
「沒問題,具體的報價細節您到時候跟安托萬敲定,我再跟他對接就好。」喬丹重新埋下頭,一邊在筆記上記錄著韓易提到的關鍵信息,一邊繼續說道,「我剛剛只是舉一個例子……高地大道1724號總共270套公寓,而兩個河濱大道的社區加在一起有408套公寓。可以租出去的總套數多了50%,而價格卻只比這邊的掛牌價高了3500萬美元。這意味著,他們能以更低的價格,租出去更多套公寓,降低了房屋空置造成的風險。」
「而且,幾乎所有的房地產市場分析師,都看好北好萊塢未來幾年的增值潛力。也許不會漲得特別猛,但肯定是穩中有升的態勢,埃塞克斯只需要穩健地持有這兩個社區,等到2019年或者2020年再出手,就又能進帳一筆。」
「這種資產管理公司,追求的不就是這樣漂亮的數據嗎?至於一處物業本身是否符合那個區域的需求,有沒有達到它可以達到的最大潛力,完全不在他們的考量範圍內。」
「我明白,他們這樣做,肯定有他們的道理。我也清楚,不是每個人都會像我一樣,把……呃,做得漂亮、做得賞心悅目,作為每個項目的基礎評判標準。」韓易挑挑眉毛,綻出一個笑容,「但我很高興像我這樣的人只是少數……我也很高興埃塞克斯不是少數之一,這才讓我們有機會在好萊塢最核心的區域擁有一塊土地,不是嗎?」
「確實如此。」喬丹也微微眯起眼睛,回應了一個程度相當的笑容,「所以……我們現在要繼續往前推進這個項目了,對嗎?」
「是的,我等會兒就給安托萬發個郵件,下周咱們開個會,商量一下具體該如何報價。」
「收到。」
在一一看無一錯版本!
筆記本上的記錄逐漸增多,喬丹的字跡也開始變得潦草了起來。
昨晚有個飯局,喬丹就把自己的筆記本電腦放在了馬納特娛樂的辦公室里,想著明天早上拿了再來斯特拉黛拉路,但誰能想到,相談甚歡的老友飯局變成了酒局。再次恢復意識時,從客廳沙發里匆忙爬起的喬丹看了一眼手錶,已經是十二點四十了。
於是,這位平日裡習慣了鍵盤輸入,甚至連鍵盤輸入都不用,因為有法律助理從旁記錄的大律師,久違地吃到了手寫的苦頭。
「像西好萊塢的W酒店一樣,下周我會跟賣家那邊進一步細化一下收購條件,然後把最新的進度與您同步。」
「OK。」
「搞定兩個了,非常棒……易,聽了那麼多跟實體資產有關的項目,我們要不要……」
喬丹把右手覆在了茶桌最右邊的那堆資料上面。
「換一換口味?」
「凱雷集團那邊推過來的Supreme聯合投資提案,我想您應該很感興趣吧?」
「其實……」
韓易的回答還沒有出口,兩人的注意力,就被一道奇怪的聲音吸引了過去。
準確地說,應該是三道聲音。
三道倒吸涼氣的驚嘆聲,沒能被抑制住,從門廊那邊飄了過來。
「不然我們換個時間再繼續討論?」
喬丹看了一眼門廊,又笑吟吟地把眼神收了回來。
他不知道韓易對這些項目想要做到怎樣的保密程度,也不想替對方拿這個主意,所以用了一個最委婉的方式,提醒韓易做出決策。
「看來您今天下午來了一群很可愛的訪客。」
「確實很可愛,偷偷摸摸鬼鬼祟祟的,像鬼馬小精靈一樣。」
韓易緊抿嘴唇,頗為無奈地笑著嘆了口氣,隨即完全將身子轉了過去,面朝「空無一人」的門廊,揚聲說道。
「來吧,各位。」
「既然都聽到了,就幫我一起參謀一下吧。」
(本章完)