第482章 9大地鐵站物業項目
「恒隆地產現在最大的問題，是那9塊地鐵物業吧？」陳志文反問道。
「對，就是這9塊地鐵物業，放棄了，那恒隆必然元氣大傷，可要是不放棄，這裡面要投入的資金簡直就是天量，而且以現在這個地價，我也不敢就這樣開發，虧錢是小事，我恒隆還能承受的起，可如果房子建好了賣不掉，成本回收不了，那任何地產公司都扛不住。」陳曾熙說道。
地產公司的經營模式，本身就是上大槓桿，比如地價10億建築成本10億，一些與銀行關係好，膽子大的玩家，可能自己只出個一兩億本錢，然後無限套娃，再就是等到可以預售之後，再收一筆未來的收益，用在建築費用甚至其他項目之上。
只要後面預售不出問題，哪怕只收回來18億，那也就虧個2億，正常大一點的地產公司也能受得了這個損失，可如果後面預售無人問津，賣不掉，那就是立刻出現超過十億港元的資金鍊問題，整個集團都會被拖下水。而現在香港地產市場就是這個情況，很多人都不肯買房，有錢也不買，這讓陳曾熙根本不敢開發項目。
在1982年，地價最高的時候，陳曾熙的恒隆集團，與多個地產公司組建大財團，搶購了港鐵公司的9處地鐵站物業，按照當時的房價來看，這9處物業，總投資超過90億港元，即使未來房價不變，銷售額也會高達130億，按照比例，總利潤40億港元，恒隆集團能夠淨賺14億港元，而如果房價還能漲，那利潤更是能翻倍的漲。
可惜，還沒到年底地價就暴跌了，只是帳面損失就高達十幾億，同時，因為香港地產市場的崩潰，很多外資銀行也開始撤退，曾經對恒隆做出15億港元承諾的日資銀行連夜跑路。
已經簽下的合約自然不可能反悔，加上港府對於地產項目的開發也是有時間規定的，恒隆費了九牛二虎之力，才說服港府答應將開發日期延後，同時也還想讓港府降一點之前的價格。
可港府與港鐵公司怎麼可能同意？之前賣地的費用那是一分錢也不能少，畢竟，地產危機之前幾年，港府與港鐵的對外競拍出去的土地在後面可都是隨著市場價而漲價的，也沒看哪家地產公司來給港府補差價吧？
多方壓力之下，陳曾熙利用各種人脈關係，總算是搞定了資金問題，可去年的港元官方匯率暴跌，讓他的外資銀行負債陡然增加了50%不止，再加上這幾個月的時間，市場長期不太行，恒隆地產有點扛不住了，正好趁著美的大廈奠基儀式，他也就來找陳志文了。
目前的香港，還有能力救恒隆的，也就只有他了。
「這種事情，當初你們拿下這個項目的時候，之所以會有那麼高的利潤率，其實也是因為市場的各種不確定性，你們當時雖然對香港地產市場有信心，但也不是不知道這個風險吧？」陳志文笑說道。
港鐵與港府的競拍，因為基本上都獨家，所以在利潤這一塊，完全可以說是他們吃大頭，地產公司吃小頭，不過特殊就在於前幾年香港房價漲的太厲害，在競拍的時候，哪怕按照當時的房價沒什麼利潤，可等到開發預售的時候，房價都可能漲了50%了，那利潤之大，甚至能超過港府賣地利潤，這也是前幾年競拍現場瘋狂的原因，很多人虧本也要拿到地，完全就是指望未來房價上漲，賺的是預期利潤。
然後碰到了1982的房價暴跌，不過在82年初期，很多人就已經覺得地價太高了，因為供需平衡比不上之前，港府的競拍，也就多讓利了。
也就是說，如果房價繼續漲，那恒隆的利潤能夠得到非常可觀的數字，甚至三四十億也正常。這算是一種「賭」了。
不過他賭輸了。
「是啊，風險我也知道，可是做我們這行的，本身就是富貴險中求，陳生在十年前，不也是投入重資進入房地產行業了嗎？」陳曾熙苦笑著搖搖頭說道。認賭服輸，這也沒什麼不好承認的，在地產市場好的時候，所有人都能賺錢，哪怕你能力強，也不見得比別人賺太多，想要翻身想要跨越一個級別，就必須冒著一點風險賭一把，在有風險的時候闖一次。
「那你想讓我怎麼幫你？」陳志文點點頭說道，10年前，他才剛剛開始創業，那時候的核心反而不是美的與紅牛，這兩家公司那段時間也不過是打造最基本的根基，真正的重心，反而是在香港地產行業，特別是工業地皮，讓他在2年之內賺了七八億，可以說，這筆投入，是當初他能夠收購和黃的主要資金來源之一，要不然，和黃錯過了，就幾乎不可能再收購了。
所以富貴險中求，這句話不是空口白話，也就他知道未來經濟走勢，才敢說沒有風險，不然當初其他人這麼玩，一個時間節點錯誤可能就會滿盤皆輸。
「陳生，我想知道，你對於恒隆集團旗下9個地鐵站物業項目有沒有興趣？」陳曾熙沒有直接回答，反而問道。
「你是想讓我入股？」陳志文淡笑說道。這商場老狐狸，這句話一開口，陳志文便知道他的目的，邀請自己入股只是其次，更大的目的是要從自己的回答中來判斷自己對未來短期內地產經濟的看法。因為受限於港府及港鐵的要求，這9個地鐵物業站項目，是不能無限期的拖延的。
如果自己同意，那說明自己的判斷就會是短期內地產經濟會恢復，如果解決，自然就是相反的意思。
「對。」陳曾熙點頭說道。
「港府給你們的限期是什麼時候？」陳志文問道。
「在今年9月份必須全部開始動工，到明年年底之前就可以預售，86年7月份就需要全部完工，這是港府的底線了，因為那個時候，港鐵項目也要完成，搭配不起來就會影響整個未來香港的地鐵計劃。」陳曾熙說道。
實際上，因為地產危機的問題，港府表現的也算是很善解人意的，很多曾經競拍的項目，都是可以談的，想讓港府在金錢上讓步自然不可能，但時間方面，一般都是可以向後延一點，以緩解地產公司的經濟壓力。
可問題是，恒隆這些項目都是搭配地鐵項目，雖說地鐵項目也受到了經濟危機的影響，可比起其他地產項目是不能拖延太久的，恒隆的9個項目也因此被捆綁，不得不繼續做下去，這也算是高利潤之後的風險吧，畢竟地鐵項目，可是所有人都眼紅的。
「那怎麼分配股份？」陳志文又問道。
「這就看陳生需要多少了！」陳曾熙笑說道：「這9個地鐵物業項目，也並非我一人獨資，我的股份，也不到40%，其他還有十幾家小股東，這些股東之中，也有很多已經扛不住了，他們也需要脫手，只要陳生願意，這些我可以做中間人，將他們的股份地價賣給您，肯定比之前他們入股的金額要低的多。」
「這倒是個好方法，只是，如果我只買股份，那不就等於沒有投資嗎？資金問題該怎麼解決？尤其是我一旦入股超過16%，那麼海信銀行也就不能參與這個項目的貸款了。」陳志文問道，陳曾熙這一招還真是不錯，一舉兩得，自己股份不少，還能引入更大財團的資本，又能甩掉那些不想再跟著投資的累贅。
「如果有著陳生的加入，我們再找其他銀行貸款，不是問題。」陳曾熙臉色帶著笑意說道。
剛剛陳志文的話，已經表明他對這個項目比較看好，要不然也不會想著16%的股份了，這說明未來地產市場的回升應該不遠了，至於海信銀行不能直接貸款，是有點可惜了，不過這也不是什麼大事，只要有陳志文入股，那找任何銀行貸款都不會有任何問題。
「這倒也是，看來陳生也是真的看好這些地鐵物業項目啊。」陳志文笑了笑說道。
「是的，我們恒隆曾經一半的資金資源都投入進去了，就算是現在，我也看好，就是對資金鍊影響太大了。」陳曾熙說道。
「這些地鐵物業，當初與港府簽約的時候，有沒有商定自持與出售的比例？」陳志文又問道。
港府的競拍，很多都是需要規定開發商對項目完成之後的物業，是否要自持的比例進行限制，特別是涉及到商場，要是開發商不管三七二十一，賣完了走人，這商業地產還怎麼玩？
寫字樓這一塊，可能也會有，不多，而住宅的話，有些反而會限制必須出售多少比例，防止地產公司大批量自持影響整個市場。
「沒有，都可以出售，我原本的想法也是如此，套現之後與所有股東分紅，而自持的話，股東之間就不好分配了。」陳曾熙說道。
「那這樣，這些物業中的部分住宅及寫字樓，我直接先預定了，如何？」陳志文又說道。
(本章完)