第859章 還是單薄了一點
韓先生和雯雯進來坐下,劉立杆笑道,韓先生風格完全改變了。→
雯雯說,是我逼他的,這麼熱的天,穿著西裝,出門一次就被人當外星人看一次。
韓先生笑道,主要也是我以前不是經常講課嗎,出門怕碰到學生,碰到學生,穿著這個樣子總不太好,現在我在海城,都不講課了,學生都在大陸,就不需要那麼在意了。
「虛偽。」雯雯說,「還不是因為這樣舒服,現在叫你再穿回西裝,你穿不了了吧?」
韓先生呵呵笑著。
劉立杆把二貨和雯雯倩倩介紹給韓先生和雯雯認識,雯雯握住雯雯的手,笑道,這麼巧,我們是一樣的名字,那個雯雯正想解釋自己其實不叫雯雯,劉立杆說,對對,就是這麼巧。
雯雯笑著和雯雯點點頭,坐下。
「來,說說你的項目。」韓先生和劉立杆說。
劉立杆把自己改造艮山河的設想,詳細地和韓先生說了,韓先生聽完,問劉立杆:「你知道艮山河是哪一年開鑿的?」
劉立杆搖了搖頭。
韓先生又問:「你知道艮山河古代叫什麼河?」
劉立杆還是搖了搖頭。
「那你知不知道,艮山河上原來有十八座橋,是杭城橋最多的河道?」
韓先生再問,劉立杆奇怪了,問:「韓先生怎麼知道這些?」
「看資料啊,我那裡有一整套的杭城年鑑,別忘了我是杭城市政府的顧問,你昨天打電話給我後,我就去查資料了,這才知道,你說的艮山河,在杭城的歷史上可是大大的有名,原來它是吳越王錢鏐開鑿的,原來叫米市河。」
「米市河?」劉立杆問。
「對,米市河,從運河進入杭城的稻米,都要從這條米市河走,因此在河邊形成了大大小小的米市,隨著米市,就形成了集市,所以,河兩邊一直是杭城最熱鬧的處所,河上有十八座形態各異的橋。」
劉立杆說:「沒想到它歷史上還這麼繁華,現在可是一條臭河,河兩邊一片荒蕪,什麼都沒有。」
「所以聽你說你的改造計劃時,也乾巴巴的,但你要是了解這條河的歷史後,你會不會覺得自己的計劃太單薄了?」韓先生問。
劉立杆想了一下,笑了起來:「你這一說,還真是。」
「就你這樣乾巴的計劃,怎麼能打動地方政府,還有學者?」
「我還要打動學者?」劉立杆奇怪了。
「當然需要,你別看學者一個個好像人微言輕的,但別忘了,學者掌握著話語權和輿論引導權,他們要是聚攏在一起幫你呼籲,就會是一股很大的力量,你的阻力會小很多。」
劉立杆搖了搖頭,不是很明白韓先生的話,韓先生笑笑,和他說:
「你現在的計劃,只是要讓它的水變清,變到多清,你也說不清楚,最多是能保證它不臭,但這樣是不夠的。
「如果你能再讓它變成杭城最有意境的河,最有文化和歷史的河呢?是不是感覺厚重了一點?
「你要恢復杭城米市河的歷史,把這條河,改造成一幅歷史長卷,河上所有的十八座橋,你都要恢復,往昔的生活形態,你要通過雕塑、繪畫、建築把它重新浮現,河邊一座座有歷史記憶的建築,你也要給它們一一復原。🍩💋 ➅➈SħǗЖ.𝓬𝓞ϻ 🐟☠
「你要是這樣做,是不是不僅能打動政府的心,還能打動那些民俗學家,地方志專家和歷史學者、社會學者、文化學者的興趣?他們是不是會利用各種場合,在各種媒體上,大聲為你這個項目做宣傳,這比GG和你自己一個人在那裡奔走有用吧?
「要知道,把這條河炒熱,最終受益的是你,這樣做,能多花你多少錢?十米寬都不到的河上,造十八座橋現在不是很簡單的事,至於那些有歷史記憶的建築,也不過是一些亭台樓閣,兩層就到頂了,面積也是小小的,也花不了你多少錢吧?」
「聽韓先生這麼一說,還真是,這樣,改造這條河的正當性,好像就多了很多。」劉立杆笑道。
「還有必要性,你放心,這個不需要你去強調,那些學者會反覆強調的。」韓先生說,「大陸的學者,最喜歡做的就是危言聳聽,他們肯定會反覆強調,現在恢復這條歷史之河的必要性和重要性,他們還會把它和愛國主義、復興民族文化等等扯到一起。」
「你,有點壞了,學刻薄了。」劉立杆和韓先生說,韓先生大笑。
「那我就再壞一點。」韓先生笑笑,繼續說:
「這條河不是經過市中心嗎,你就再來一個噱頭,說是要讓古老的河,煥發新的生命,你要在河裡,開通水上巴士,緩解城市交通擁堵的問題,就搞兩條船開來開去,其實有誰會去坐它,但這和你沒有關係,關鍵在緩解城市交通擁堵這幾個字,是不是又多了正當性。
「你放心,馬上會有人把你的水上巴士,去和威尼斯攀附的,那些記者最喜歡幹這樣的事。
「帶著這麼多的使命和目的,你要去改造這條河,反對的人都找不到反對的理由了吧?如果強大的輿論營造起來,那些想阻撓的單位,不管它是什麼級別,就都很被動對不對?」
「韓先生,我發現你在大陸行走多了以後,真的學壞了,對大陸的人情世故,說起來頭頭是道的。」劉立杆笑道。
「我這叫知己知彼好不好,和這麼多的人打交道,我又不是木頭,總會聽會看會揣摩他們的想法和態度,自然會開竅不少。」韓先生說,「對了,再說說你這條河改造後的想法。」
劉立杆把自己改造後的打算和韓先生說了,韓先生說,你這個房地產用地占總面積的百分之三十五是合適的,地方政府也不會反感,河兩邊留出的公共空間也夠大了,但你的回報還不夠。
「這種大型設施的改建,周期長,受自然條件和其他人為條件的影響都太大,預算很容易超,比如你碰到雨季怎麼辦,你剛剛抽乾的河道,馬上被水填滿,填滿的可不是水,而是錢,你是不是又要重新花人力財力去抽乾它?
「再比如,如果今年大雪天氣特別多,或霜凍時間特別長怎麼辦?這些都是會影響施工周期的。
「這也是這類工程,總是會超預算的原因,你租借的施工設備,因為雨季一個月開不了工,但你的租金還是要付的,你這一個工程,需要多少設備?
「還包括通脹的原因,現場管理疏漏的原因,你所有這些因素都要考慮進去,我敢肯定,你最終的決算,一定會超出你的預算。
「因此,你的回報必須高,不然你的投資風險會很大,你前面說你整個建築面積是多少?」
劉立杆說:「一百四到一百五十萬方。」
韓先生搖了搖頭:「不行,你必須要達到兩百萬方,兩百萬方是合理的。」
「可是,根據容積率,我如果到兩百萬方的話,房地產的占地面積,就會超過總面積的百分之三十五了。」劉立杆說。
「有辦法的。」韓先生笑道,「你這個房子,不存在容積率的問題。」
劉立杆奇道:「怎麼可能不存在容積率的問題?」
「別忘了河兩邊的地都是你的,你不要做一個個封閉小區,你整個項目一起規劃一起做,地方政府會特事特辦,給你開綠燈的,你整個項目做成敞開式的,那河兩邊整個公園都是你小區的公用面積,你的容積率該怎麼算?」韓先生問。
劉立杆恍然大悟,這樣的話,自己的容積率就可以按照總面積計算了,當然怎麼造也不會有容積率的問題,而且,百分之三十五的房地產用地,是分散在整條河那麼廣闊的地域裡,怎麼也不會感到擁擠,這個百分之三十五,自己是可以按照每幢房子的占地面積用足的。
「可是,如果整個是敞開式的話,管理不是就不好管理了。」劉立杆想到了一個問題。
「有什麼不好管理的,你加強保安巡邏就可以了,你可以把整個項目,和市區其他地方,做一定區隔,城市的公園不都這樣做的?」韓先生說,「再說,你看看香港和國外,有哪個國家和地區,會有大陸那麼多的封閉式小區,人家怎麼管的?」
「你在四周豎了圍牆,你就不需要人了?不是還要人管,只要人員配置到位,就不存在好不好管理的問題,而是盡不盡職的問題。對了,你那個『桃花源』,不是也連院牆都沒有嗎?怎麼,這住別墅的,就比住樓房的好管理了?」韓先生追問道。
劉立杆趕緊擺手:「好好,韓先生,我錯了我錯了。」
「你們兩個,是來說話還是吃飯的,菜都涼了,你們連筷子也沒有動一下。」雯雯叫道。
韓先生和劉立杆都笑了起來,劉立杆舉起杯說,喝酒喝酒,路易十三。
「好,大事已定,放心喝酒,這樣,明天我先把大綱理出來,你下午過來。」韓先生說。
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(本章完)